房貸流程要多久?房貸條件有哪些?買房7步驟大揭密

房貸流程要多久?房貸條件有哪些?買房7步驟大揭密

買房是人生大事,一格環節都不得馬虎。不過鮮少人能夠完全箇中細節,例如「房貸流程該怎麼申請」、「房貸流程要多久」、「房貸要背多少比例對個人或家戶財務才健康」、「申請房貸需要什麼條件」等盤根錯節的疑問,讓人摸不著頭緒。

今天速配貸就整理了7大買房步驟,手把手教你如何順利買下一間房,構築幸福人生。

重點一次看

房貸流程

選定銀行申請房貸→房屋鑑價→聯徵→審核→對保→不動產抵押權設定→銀行撥款

如何選擇申請房貸的銀行?

很多人會忽略了這一點,其實選對銀行申請房貸是很重要的!速配貸建議,最好是選擇與自己往來最頻繁的銀行申請房貸是最好的。

尤其是「薪轉銀行」或是「固定存款的銀行」,因為這些銀行最了解你平時的資產狀況,如果選擇「薪轉銀行」的話,也可以省去提供薪資證明的步驟,不過前提是要確保自己的信用狀況保持良好並擁有固定薪轉,才不會降低銀行貸款意願,或是貸款成數。

第二個你可以納入考量的,便是選擇與(知名)房屋仲介友好的銀行或是金融機構申貸,貸款過件上也會較為順利。

【申請房貸所需資料】

1.申貸人身分證、第二證件(健保卡、駕照)、印鑑

2.個人收入(薪資單、扣繳憑單、最近6個月薪轉明細、薪轉存摺封面)或財力證明

3.土地及建物登記謄本

4.保證人身分證、印鑑、收入或財力證明

5.買賣契約書影本

如何評估房屋價值?

一般情況下,可以將房產建案地址提供給銀行,銀行相關人員便會實地勘查,從屋況、行情資料庫和實際成交價格等項目做出鑑價報告。

通常鑑價金額會小於或等於實際成交價格,再和其他項目綜合評比,得出貸款成數和核貸金額。目前最高貸款成數可到8成5。

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銀行聯徵和審核的標準?

當選定銀行後,申貸銀行會調閱聯徵中心的資料庫,確認申貸人和保證人的信用狀況,以作為評估核貸金額的標準之一。

而審核貸款的指標除了申貸人和保證人的信用狀況,也包含申貸人之後的貸款還款來源負債比,以及不動產物件的估價

由上述這些項目的綜合分數,計算出申貸人可得的核貸金額、年數、利率、寬限期等等。聯徵的費用則大約落在4000到6000元。

銀行對保會做些什麼?

進入申貸程序後,銀行專員會問你幾個基本問題,稱為「照會」。

「照會」會問什麼問題?

1.申貸人基本資料

2.任職公司名稱、職稱、電話、地址、年資、年收入

3.買房地址、實際成交價、貸款金額

4.買房用途(自住或投資)、貸款目的

進入「對保」程序

在基本資料確認沒問題之後,便會進入簽約的程序,稱作「對保」,這時你必須連同你的保證人一同現身在銀行簽署「貸款契約書」。

貸款契約書上會載明「貸款金額」、「利率(分階段)」、「年限」、「寬限期」、「是否能轉貸」、「違約金」等。

簽約時,務必要確認每一個項目有沒有錯誤,任何一個數字都要看得非常仔細,確保合約內容正確,合約審閱期內也要謹慎地再三檢查。

什麼是不動產抵押權設定?

對保完成後,須到地政事務所辦理不動產抵押權設定,這件事通常會請代書代勞,辦理程序是將房子正式抵押在你的名下,抵押權設定金額為總房貸的1.2倍,而通常房貸為鑑價後的8成,故可將抵押權設定的最高金額視作物件總鑑價金額。

而不動產抵押權設定所需的文件為:「登記申請書」、「抵押權設定契約書」、「身分證件」、「土地、建物所有權狀」或「他項權利證明書」,義務人或是不能親自到場辦理,則須附「義務人印鑑證明」。

【不動產抵押權設定費用】

為設定金額的1000分之1,若是請代書辦理,需要再給予代辦費約為5000元(每家行情不同,區間可能介在2500至6000元)。

銀行撥款、開房貸還款帳戶

等以上的步驟都完成之後,就可以準備交屋啦!確定交屋時間後,銀行會再撥款的那天向申貸人確認,這時貸款合約也正式生效,同時,銀行會給予你一個專門繳納房貸的帳戶,讓你將每個月應繳交的金額丟進去,好讓銀行扣款。

為了保險起見,銀行會一併辦理物件的火險和地震險,這部分的保險金額需要申貸人繳納,採取年繳續約的方式,直到房貸繳完為止。火險目前每年保費為500元;地震險則是每年1350元。

房貸要怎麼評估比例對個人財務才健康?

若是單純以月薪繳納房貸的角度來看,速配貸建議,每個月付房貸的金額不要超過月薪的3成,而考慮到房貸利率會變動,若利率上升,貸款金額會變高,因此保險起見,盡量留到3成5到4成做為緩衝。

另一個計算的方式,則是以每月可負擔的金額來算,若是貸款500萬,分30年本息平均攤還,若是首購族,利率以2%來算,不計入寬限期,則每月須繳交18481元,那麼換算月薪收入,至少要到5萬5以上才有辦法負擔。

因此,想買房之前,不妨可以自己算一算,推估應該擁有多少自備款,之後又應每月負擔多少房貸才能夠維持基本日常開銷,不會過度犧牲生活品質。

買房真的是人生大事,絕對需要你花時間好好研究,多比較才沒傷害。

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